Gregor Marweld: Grundstückspreise verlieren jegliche Bodenhaftung

Von Gregor Marweld

Gregor Marweld zählt zu den erfahrensten Experten der Berliner Immobilienszene und hat sich in der Hauptstadt einen exzellenten Ruf als Immobilien- und Anlagespezialist erarbeitet. In seinem Buch „Das Wohnen der Zukunft: Die aktuelle Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt – Herausforderungen und Chancen“ und seinem Blog „Marwelds Meinung“ beschäftigt er sich mit Immobilien-Themen, die die Hauptstadt bewegen.

Nach den neuesten Bodenrichtwerten sind die Grundstückpreise um weitere 40 Prozent gestiegen. Der Spitzenwert in der Innenstadt liegt bei 7.000 Euro pro Quadratmeter. Die Schaffung günstigen Wohnraums rückt damit in weite Ferne.

Bima in die Pflicht nehmen

Die Immobilienwirtschaft muss mit preisgünstigem Bauland versorgt werden. Neben den Kommunen ist dabei auch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) in der Pflicht, die mit 470.000 Hektar Bauland und 37.000 Wohnungen einer der größten Immobilieneigentümer Deutschlands ist. Doch diese hält sich auffällig zurück. Grund dafür dürfte sein, dass sie von großer Bedeutung für den Finanzminister ist: Im vergangenen Jahr überwies sie 2,2 Milliarden Euro, die in den bundesdeutschen Haushalt flossen.

Share Deals einen Riegel vorschieben

Kauft ein Investor eine Immobilie im Wert von 900 Millionen Euro fallen in Berlin 6 Prozent Grunderwerbssteuer an – 54 Millionen Euro, die in die Landeskassen fließen für den Bau von Sozialwohnungen eingesetzt werden könnten – wenn sie denn gezahlt würden. Werden sie aber häufig nicht, weil das Gesetz ein Schlupfloch namens Share Deal bietet: Da die Grunderwerbssteuer nur dann anfällt, wenn 95 Prozent der Anteile erworben werden, geben sich Investoren mit 94,9 Prozent zufrieden und ersparen sich durch den Verzicht auf 0,1 Prozent die gesamte Grunderwerbssteuer. Um dies zu verhindern, muss der Bund handeln – mit einem Gesetz, das alle Investoren zur Kasse bittet. Und genau das hat die neue Regierung vor. Im Koalitionspapier heißt es: „Nach Abschluss der Prüfarbeiten durch Bund und Länder werden wir eine effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung umsetzen, um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu beenden. Die gewonnenen Mehreinnahmen können von den Ländern zur Senkung der Steuersätze verwendet werden.“

Boden- statt Grundsteuer

Einen weiteren Hebel, um Spekulationen entgegen zu wirken, könnte die Neuregelung der aktuell diskutierten Grundsteuer bieten. Der Deutsche Mieterbund, Wohnungsmarktexperten sowie das Institut der Deutschen Wirtschaft schlagen vor, die Grundsteuer als reine Bodensteuer zu erheben. Nach ihrer Meinung sind steigende Mieten und Immobilienpreise in erster Linie eine Konsequenz steigender Bodenpreise. Würde sich die Grundsteuer künftig an der Grundstücksfläche orientieren, wären unbebaute Grundstücke genauso hoch besteuert wie bebaute. Wer sein Grundstück also brachliegen lässt, würde mit einer relativ hohen Steuer ohne entsprechende Einnahmen „bestraft“.

Spekulation mit Grundsteuer C aushebeln

Eine zusätzliche Maßnahme, die zur Mobilisierung von Flächen führen kann, ist die im Koalitionsvertrag vereinbarte Grundsteuer C, mit der baureife aber brachliegende Grundstücke stärker besteuert werden. Eigentümer sollen damit dazu gedrängt werden, Grundstücke zu bebauen oder zu verkaufen. Die Grundsteuer C gab es bereits zwischen 1961und 1962. Damals zeigte sie nicht die gewünschte Wirkung. Ob sie heute besser wirkt, wird sich zeigen.

Bild: Gregor Marweld