Immobilien vererben heißt Verantwortung vererben – warum viele Familien das Gespräch zu lange aufschieben

Ein Expertenbeitrag von Stephan Gerlach

Nicht die Immobilie ist das Problem – sondern die fehlende Vorbereitung

Für viele Menschen ist die eigene Immobilie weit mehr als ein Vermögenswert. Sie ist Zuhause, Altersvorsorge und oft das Ergebnis jahrzehntelanger Arbeit. Genau deshalb wird die Frage, was später mit ihr passieren soll, häufig verdrängt.

Dabei steht Deutschland vor einer der größten Vermögensübertragungen seiner Geschichte. Mit den geburtenstarken Jahrgängen wird in den kommenden Jahren ein erheblicher Teil des privaten Immobilienvermögens an die nächste Generation übergehen. Für viele Familien beginnt damit nicht nur ein Erbe, sondern eine anspruchsvolle Aufgabe.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, wer die Immobilie einmal bekommt, sondern ob die Familie auf diesen Moment vorbereitet ist.

Eine Immobilie ist selten nur ein Vermögenswert

In Gesprächen über Erbschaften wird häufig zuerst über den Wert der Immobilie gesprochen. Viel wichtiger ist jedoch die Frage, ob sie überhaupt zur Lebensrealität der nächsten Generation passt.

Kinder wohnen heute oft hunderte Kilometer entfernt, haben eigene berufliche Verpflichtungen oder bereits Wohneigentum. Hinzu kommen energetische Sanierungen, Instandhaltungsbedarf und laufende Kosten. Was für die Eltern ein Lebensmittelpunkt war, kann für die Erben schnell zu einer organisatorischen und finanziellen Herausforderung werden.

Deshalb ist die Entscheidung „behalten oder verkaufen“ heute deutlich komplexer als noch vor zwanzig Jahren.

Erben bedeutet oft auch gemeinsam entscheiden

Besonders schwierig wird es, wenn mehrere Personen gemeinsam erben.

Der eine möchte die Immobilie behalten, der andere verkaufen. Ein dritter sieht in einer Vermietung die beste Lösung. Gleichzeitig laufen Grundsteuer, Versicherungen und notwendige Reparaturen weiter.

Nicht selten entstehen daraus langwierige Diskussionen, die Familien über Monate oder sogar Jahre beschäftigen. Erbengemeinschaften gehören deshalb zu den häufigsten Konfliktfeldern rund um Immobilienvermögen.

Das eigentliche Problem ist dabei selten die Immobilie selbst. Es sind unterschiedliche Ziele, Erwartungen und Lebenssituationen.

Die größte Chance liegt vor dem Erbfall

Viele Konflikte ließen sich vermeiden, wenn Familien früher miteinander sprechen würden.

Wer erst nach einem Todesfall beginnt, über Nutzung, Verkauf oder Vermögensaufteilung zu diskutieren, trifft Entscheidungen häufig unter emotionalem Druck.

Dabei gibt es zahlreiche Möglichkeiten, bereits zu Lebzeiten Klarheit zu schaffen. Dazu gehören beispielsweise ein Testament, Schenkungen, Nießbrauchsregelungen oder gesellschaftsrechtliche Strukturen – immer abgestimmt mit rechtlicher und steuerlicher Beratung. Frühzeitige Planung kann helfen, Konflikte zu vermeiden und steuerliche Gestaltungsspielräume besser zu nutzen.

Entscheidend ist dabei weniger das konkrete Instrument als die Bereitschaft, das Thema überhaupt anzusprechen.

Immobilienvermögen braucht eine Strategie

Viele Familien investieren über Jahrzehnte viel Zeit in den Aufbau ihres Vermögens. Für die Weitergabe dieses Vermögens wird dagegen oft nur wenig Zeit eingeplant.

Dabei verändert sich der Wert einer Immobilie nicht nur durch den Markt. Auch fehlende Entscheidungen können Vermögen kosten. Leerstand, ausbleibende Modernisierungen oder jahrelange Uneinigkeit innerhalb einer Erbengemeinschaft führen häufig dazu, dass Werte verloren gehen.

Eine gute Nachfolgeplanung verfolgt deshalb nicht nur steuerliche Ziele. Sie sorgt vor allem dafür, dass Vermögen erhalten bleibt und familiäre Beziehungen nicht unnötig belastet werden.

Fazit: Das wichtigste Gespräch findet oft Jahre vor dem Erbfall statt

Immobilien zu vererben bedeutet mehr, als Eigentum zu übertragen. Es bedeutet, Verantwortung, Entscheidungen und manchmal auch Konfliktpotenzial weiterzugeben.

Je früher Familien offen über Wünsche, Möglichkeiten und Erwartungen sprechen, desto größer ist die Chance, dass die Immobilie später verbindet statt trennt.

Wer Vermögen aufbauen konnte, sollte deshalb auch darüber nachdenken, wie dieses Vermögen eines Tages geordnet und im Sinne der Familie weitergegeben werden kann. Denn eine gute Nachfolgeplanung beginnt nicht beim Notar – sondern am Esstisch.

Der  Autor:
Stephan Gerlach ist Geschäftsführer der Gerlach Immobilien Gruppe und SPIEGEL-Bestseller-Autor. Sein Unternehmen kauft und saniert Mehrfamilienhäuser aus dem Bestand. Die sanierten Immobilien werden danach an Anleger verkauft. Seit der Gründung 2018 hat Gerlach Immobilien rund 1.000 Wohnungen verkauft. Im vergangenen Jahr machte das Unternehmen einen Umsatz von 45 Millionen Euro.

 

Beitragsbilder: Oliver Reetz;  Depositphotos / mproductions