Warum der monatliche Überschuss bei Immobilien oft die falsche Kennzahl ist

Ein Expertenbeitrag von Kai Raila

Wer nur auf den Cashflow schaut, übersieht den eigentlichen Vermögensaufbau

Im Beratungsgespräch taucht eine Frage besonders häufig auf: „Was bleibt mir am Monatsende übrig?“

Viele Interessenten beurteilen eine Kapitalanlage ausschließlich anhand des monatlichen Überschusses. Liegt dieser bei 50 oder 100 Euro, wird die Investition schnell als wenig attraktiv eingestuft. Ist der Cashflow negativ, wird sie häufig sogar sofort ausgeschlossen.

Aus Sicht eines Vertriebsleiters ist genau das einer der größten Denkfehler privater Investoren. Denn der monatliche Überschuss ist zwar leicht zu verstehen – aber nur ein kleiner Teil der wirtschaftlichen Realität.

Vermögen entsteht nicht nur auf dem Konto

Eine vermietete Immobilie erwirtschaftet ihren Wert auf mehreren Ebenen gleichzeitig.

Zum einen zahlt der Mieter Monat für Monat einen Teil des Darlehens zurück. Die Tilgung erhöht kontinuierlich das Eigenkapital des Eigentümers, ohne dass dieser den gesamten Betrag selbst aufbringen muss.

Zum anderen entwickeln sich Immobilien langfristig häufig im Wert. Zwar gibt es kurzfristige Schwankungen, doch über längere Zeiträume haben sich Sachwerte historisch oft positiv entwickelt.

Hinzu kommen – je nach individueller Situation – steuerliche Effekte oder steigende Mieteinnahmen im Zeitverlauf.

Wer ausschließlich auf den monatlichen Kontostand blickt, blendet diese wesentlichen Bestandteile des Vermögensaufbaus aus.

Rendite muss auf das eingesetzte Eigenkapital bezogen werden

In der Praxis werden Immobilien häufig mit Aktien oder anderen Anlageformen verglichen. Dabei wird jedoch oft eine entscheidende Größe übersehen: das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital.

Angenommen, jemand investiert 50.000 Euro Eigenkapital in eine Immobilie. Über zehn oder fünfzehn Jahre entstehen Vermögenszuwächse durch Tilgung, mögliche Wertentwicklung und laufende Erträge. Entscheidend ist dann nicht, wie hoch der monatliche Überschuss war, sondern wie stark sich die ursprünglich eingesetzten 50.000 Euro verzinst haben.

Genau diese Betrachtung beschreibt die Eigenkapitalrendite.

Sie beantwortet die wirtschaftlich entscheidende Frage: Welche Verzinsung hat mein tatsächlich eingesetztes Kapital – unter Berücksichtigung des eingegangenen Risikos – erzielt?

Jede Anlage sollte nach demselben Maßstab bewertet werden

Wer verschiedene Anlageformen miteinander vergleichen möchte, benötigt eine gemeinsame Grundlage.

Ein ETF mit acht Prozent jährlicher Rendite, eine Unternehmensbeteiligung oder eine Immobilie lassen sich nur sinnvoll vergleichen, wenn jeweils die Rendite auf das eingesetzte Kapital und das damit verbundene Risiko betrachtet werden.

Der monatliche Cashflow allein eignet sich dafür nicht.

Er sagt nichts darüber aus, wie viel Vermögen parallel aufgebaut wird oder welche langfristigen Effekte entstehen. Zwei Investments können den gleichen monatlichen Überschuss liefern und dennoch zu völlig unterschiedlichen Vermögensentwicklungen führen.

Deshalb lohnt es sich, die Perspektive zu wechseln: Weg von der Frage „Was bleibt diesen Monat übrig?“ hin zu „Wie entwickelt sich mein eingesetztes Kapital über die nächsten zehn oder zwanzig Jahre?“

Kurzfristige Liquidität und langfristiger Vermögensaufbau sind nicht dasselbe

Natürlich spielt Liquidität eine wichtige Rolle. Eine Investition sollte zur eigenen finanziellen Situation passen und dauerhaft tragbar sein.

Doch Liquidität ist nicht mit Rendite gleichzusetzen.

Wer ausschließlich den kurzfristigen Zahlungsstrom bewertet, läuft Gefahr, langfristige Vermögenseffekte zu unterschätzen. Gerade bei fremdfinanzierten Sachwerten entfaltet sich ein erheblicher Teil der wirtschaftlichen Wirkung erst über die Zeit.

Erfolgreiche Investoren betrachten deshalb immer beide Seiten: die kurzfristige Belastung ebenso wie den langfristigen Vermögenszuwachs.

Fazit: Die wichtigste Kennzahl steht selten auf dem Kontoauszug

Der monatliche Überschuss ist eine sinnvolle Kennzahl – aber nicht die wichtigste.

Entscheidend ist, welche Gesamtrendite das eingesetzte Eigenkapital über viele Jahre erzielt und welches Risiko dafür eingegangen wird. Tilgung, mögliche Wertentwicklung, laufende Erträge und steuerliche Effekte bilden gemeinsam die wirtschaftliche Grundlage einer Investitionsentscheidung.

Wer Vermögensaufbau ausschließlich am monatlichen Cashflow misst, bewertet Immobilien oft unvollständig. Wer hingegen die Eigenkapitalrendite in den Mittelpunkt stellt, erhält ein deutlich realistischeres Bild darüber, wie Kapital langfristig für ihn arbeiten kann.

Der Autor:
Kai Raila ist Immobilieninvestor sowie Chief Commercial Officer der Gerlach Immobilien Gruppe. Gemeinsam mit seinem Team verantwortet er den strategischen Einkauf sowie die ganzheitliche Vermarktung sämtlicher Objekte des Unternehmens. Kai Raila gilt als ausgewiesener Experte für Immobilieninvestments und verbindet Marktkenntnis, Vertriebsstärke und strategisches Denken zu einer klaren, wertorientierten Investmentphilosophie.

 

 

Beitragsbilder: Nico Zerbin; Depositphotos / Juliana Star